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房地产市场需要深入调整房地产

2019-02-28 03:52:06

房地产市场需要深入调整_房地产

2007年—2008年,中国楼市从大涨走向暴跌。中国的房地产业发展有没有周期性的规律可循?这种规律到底是怎样的?它受到那些因素的影响?就上述问题,中国经济时报专访了中国社会科学院金融所研究员易宪容。 中国经济时报:近的房地产市场有那些新特点? 易宪容:房地产市场对经济的拉动很重要。房地产市场对几十个环节都会产生影响,但是有一个过去没有被关注到的环节现在应提起注意,就是政府的救市政策,这是从来没有提过的。 需要强调的一点是,政府制定救市政策要跟居民的住房条件改善结合起来,这是关键的。房地产发展根本的是要改善居民的住房福利条件,只有这样才能保证房地产行业能够持续稳定发展。 中国经济时报:持续发展,应该是有起有伏、波浪式的。你对中国的房地产市场波浪式的规律怎么看? 易宪容:可以从几个角度来看,,从市场本身、价格趋势来看,价格永远会波动,既然有波动,市场就通过供求关系来调节。 第二,从企业本身来看,企业是系统运作,要根据市场的情况,买的人多,价格比较高,就生产得多一些;如果是价格不合适,生产少一些,企业的生产节奏逐渐波动。价格波动是市场经济的天性。 中国经济时报:在您看来,房地产业调整的周期将会多长? 易宪容:美国一项对世界房地产市场在金融危机中发展情况的研究结果显示,房地产市场一旦出现周期性的调整,大概会持续5到6年,其价格下跌大约为35.5%。 中国的房地产市场从1998年才开始运作,与外国的房地产市场不一样。中国房地产市场也会出现一些调整和变化,有起有落,这是很正常的。 中国经济时报:你判断,中国的房地产业是否已经是冬天了? 易宪容:房价还没有调下来,房地产企业过什么冬呢?中国的房地产市场没有几年调整是不可能的。为什么会出现调整?因为购买的人群改变了。过去买房的多是做投资,现在买的则是自己住,房价是关键问题。 企业搞明白了价格定位,到底谁来买?市场是投资为主导的还是消费为主导的?然后就会改变经营模式、改变利润预期、改变营销策略。 中国经济时报:近出现不少对房地产利好的货币政策,但是好像效果不大。这是为什么? 易宪容:还是因为政府决策者没有看清楚,中国的房地产市场到底是投资者市场还是消费者市场。政府规定的是消费者市场,所以出台的政策是帮助消费者购买。但是现在主要消费群体改变了,他们的消费能力没有达到投资一族的程度,还没有能力去购买。 中国经济时报:请预测一下,未来的货币政策和相关政策将会是怎样一种走向? 易宪容:货币政策对市场有一定影响,但是不会有多大效果。实施政策优惠后,有些消费者有能力消费了,但是绝大多数购买者还是望而兴叹。 现在的情况是,政府的“救市”政策出得越频繁,越快,越多,消费者反而停顿,不买了。政府一定要有一个原则性的东西,先把这些政策落实下来,然后实施,再解决实施过程中的问题。现在是政策越出台,房价跌得越厉害。 每家企业根据自己的情况做一个判断是对的。企业要根据市场的变化做出预期,拟定调整方案。但是就整个房地产市场来讲,根本的趋势是不好把握的。房地产市场的全面调整,在于价格的全面调整。中国的房地产市场需要拉动,房地产市场什么时候调整到位,什么时候内需才会释放出来。 中国经济时报:应对危机要调整产品结构,产业结构,转变经济增长方式。对于房地产企业来讲,具体怎样的含义? 易宪容:绝大部分居民的住房都要通过市场来解决,而不是政府在调整结构。调结构只是一个概念化的东西,只要有好的价格机制,产品结构会适应价格机制调整,没有价格就没有市场。 房地产市场的发展要跟居民的基本居住条件结合起来,要改善居民的居住条件,这个前提条件不能改变。大多数人都认为政策有必要调整的时候,预期就要改了。

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